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CARATTERISTICHE PRINCIPALI: LA MEDIAZIONE E' OBBLIGATORIA E TI DEVI FAR ASSISTERE DA UN AVVOCATO O DA UN PROCURATORE

Servizi di mediazione - Diritti realiIl diritto reale è un diritto che ha per oggetto una cosa, mobile o immobile, e la segue indipendentemente dal suo proprietario. Caratteristiche peculiari dei diritti reali sono:

  • L’assolutezza, cioè possono essere fatti valere erga omnes (contro tutti), e non solo contro l’alienante
  • L’immediatezza del potere sulla cosa
  • La tipicità, cioè sono stabiliti dalla legge in un numero predeterminato
  • Patrimonialità, in quanto il contenuto è prevalentemente economico. Come detto, nel nostro sistema giuridico, i diritti reali sono a numero chiuso: tra di essi spicca il diritto di proprietà, cui si affiancano i c.d. “diritti reali minori” (o “diritti reali su cosa altrui”), che a loro volta si distinguono in:
    • Diritti reali di godimento: Enfiteusi, Diritto di superficie, Usufrutto, Diritto d’uso, Diritto di abitazione, Servitù prediali
    • Diritti reali di garanzia: Pegno e Ipoteca.
  • L'usucapione è uno dei modi di acquisto della proprietà (o di altri diritti reali): la sua particolarità è quella di far acquistare il diritto a titolo originario e non derivativo come nel caso, per esempio, della compravendita o della successione ereditaria. L'accertamento dell'usucapione fin'ora era possibile solo in via giudiziale, ovvero tramite ricorso al Giudice.
  • Il "Decreto del fare", convertito dalla L. 98/2013, introducendo la nuova normativa in materia di mediazione ha previsto che l'accertamento dell'usucapione possa essere effettuato presso un Organismo di mediazione, davanti ad un mediatore professionista e con l'assistenza di un legale. L’usucapione rimane tra le materia per le quali il legislatore ha previsto l’obbligatorietà della mediazione, e con la modifica dell’art. 2643 c.c. le parti di un procedimento di mediazione avente ad oggetto la domanda di usucapione di un bene potranno accordarsi davanti al mediatore e successivamente trascrivere validamente l’accordo. La mediazione, quindi, oggi rappresenta il metodo più efficace, veloce ed economico per accertare l'usucapione di un diritto reale: tempi fissati per legge in un massimo di tre mesi e costi che sono solo una frazione dei costi di una causa.

I diritti reali

Affianco al diritto di proprietà, che racchiude in sé tutte le caratteristiche sopra menzionate, possono insistere sulla medesima cosa altri diritti appartenenti a soggetti differenti del proprietario: questi assumono il nome di diritti reali minori (iura in re aliena – lett. “diritti su cosa altrui”).
È chiaro come sia possibile che su uno stesso bene possano coesistere differenti diritti reali: ciascuno di esso ha un proprio contenuto, diverso dal contenuto degli altri, possono essere a temporanei o perpetui.

È bene evidenziare come la stessa natura di questi diritti si estrinseca nel fatto che essi hanno per oggetto la cosa e permangono, proprio perché legati al titolare del diritto e non al bene stesso, a prescindere dal mutamento del proprietario. Ed ecco perché i diritti reali su cosa altrui “seguono” il bene (hanno diritto “di seguito” o “diritto di sequela”): tale situazione è un diritto sulla cosa ed è pertanto opponibile a tutti i successivi proprietari (salvo che non abbiano acquistato la cosa a titolo originario).

Quando il diritto è costituito su un bene immobile, la sua opponibilità, ovvero la possibilità di far valere il proprio diritto nei confronti di terzi (acquirenti), è subordinata alla trascrizione nei registri immobiliari. Il diritto che non viene trascritto sarà tuttavia opponibile al terzo acquirente se tale circostanza viene menzionata nell’atto di trasferimento del bene.

I diritti reali su cosa altrui godono delle medesime tutele del diritto di proprietà: il titolare può difenderli da sé, mediante l’azione confessoria, contro chiunque ne contesti l’esercizio, ovvero, se suscettibili di possesso, sono protetti anche come potere di fatto sulla cosa, a mezzo delle azioni possessorie.
Quando più persone sono titolari del medesimo diritto sulla stessa cosa, si parla di comunione. Infine, i diritti reali di godimento vanno distinti dai diritti personali di godimento, che attribuiscono solo la detenzione del bene e non il possesso della stessa, con una conseguente assenza delle azioni confessorie.

Prescrizione e trascrizione

I diritti reali su cosa altrui, a differenza del diritto di proprietà che è perpetuo, si estinguono per il non uso: il termine di prescrizione è di venti anni, trascori i quali chi è titolare di uno dei diritto sopra descritti, lo perde (artt. 970, 1014, 1073 c.c.).
È necessario, per poterli poi opporre ai terzi, trascriverli tutti, a norma dell’art. 2643 c.c. L’articolo 2643 del codice civile prevede, al punto 12-bis, che siano trascrivibili "gli accordi di mediazione che accertano l’usucapione con la sottoscrizione del processo verbale autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato".

È poi possibile che diritti reali di godimento o di garanzia, anche se regolarmente trascritti, soccombano eccezionalmente avanti un’azione di riduzione infraventennale ex art. 561 c.c.

Tipicità

Significa che non se ne possono creare di diversi da quelli elencati e disciplinati tassativamente dalla legge: ed ecco perché ogni singolo diritto è previsto e disciplinato dalla legge.

Consolidazione e confusione

Accade alle volte che, per una qualsiasi causa, il diritto reale su cosa altrui si estingua e, di conseguenza, il diritto del proprietario si espanda, assumendo automaticamente il carattere di piena proprietà.
Ed ecco che si verifica la c.d. consolidazione del diritto di proprietà.

Di contro, siamo di fronte alla c.d. confusione quando il proprietario diventa egli stesso titolare di un diritto minore sulla sua cosa. Opera anche in questo caso la consolidazione: il diritto minore si estingue e la proprietà diventa piena proprietà.

Usufrutto

L’usufrutto è un diritto reale regolato dagli articoli 978 e segg. c.c. e si estrinseca nella facoltà di godimento di un bene in latino, uti dominus - come il padrone - (utilizzandolo a vantaggio, potendo percepirne anche i frutti): l’usufruttuario non può però trasferire la proprietà del bene ed è tenuto al rispetto della destinazione economica stabilita dal proprietario.

Le facoltà dell’usufruttuario hanno un’estensione che si avvicina alla facoltà di godere delle cose spettante al proprietario, al quale, di contro, residua la nuda proprietà.
Il diritto di usufrutto è sempre temporaneo: non può infatti durare oltre la vita dell’usufruttuario o, se questo è una persona giuridica, oltre il termine di trent’anni.

L’usufrutto può essere costituito anche a favore di una pluralità di persone: quando uno dei co-titolari del diritto di usufrutto viene a mancare, il diritto del defunto passa direttamente agli altri titolari. L’usufrutto si estinguerà solo alla morte dell’ultimo superstite.
Le spese e le imposte relative alla cosa sono ripartite, salvo diversa pattuizione, tra nudo proprietario (spese per le straordinarie riparazioni ed imposte che gravano sulla proprietà) ed usufruttuario (spese per l’ordinaria manutenzione ed imposte che incombono sul reddito).

Il nudo proprietario può rifiutarsi di pagare le spese straordinarie relative alla proprietà, in questo caso l’usufruttuario può decidere di coprire le incombenze e pretendere successivamente il rimborso dei beni versati per sostenere le spese straordinarie al momento della cessazione dell’usufrutto.
L’usufrutto in favore di terzi o famigliari viene di solito utilizzato per abbassare il valore di mercato dell’immobile, che viene scontato di un ammontare che decresce con l’aumentare dell’età dell’usufruttuario.

L’intestatario dell’immobile è certo della nuda proprietà, mentre può essere privato dell’usufrutto se non esercita i diritti ad esso legati (come la domiciliazione o l’affitto).
Di particolare interesse la facoltà dei sindaci dei comuni che non hanno poteri di espropriazione forzata, ma la legge conferisce loro il potere di confisca degli immobili disabitati e sfitti da un periodo maggiore di 7 anni, per porre rimedio ad una situazione di caro-case e di emergenza abitativa.

Uso e abitazione

Il diritto reale di uso è un diritto reale di godimento su cosa altrui, disciplinato, insieme al diritto reale di abitazione dagli articoli 1021 e seguenti del Codice Civile. Differisce dall’usufrutto:

  • Per la limitata misura della facoltà di godimento che attribuisce sulla cosa: l’usuario può servirsene, e fare propri i frutti, limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia, mentre al proprietario spettano i frutti che eccedono questa misura (art. 1021)
  • Per le specifiche modalità del godimento consentito all’usuario, il quale può godere della cosa solo in modo diretto (non può cederla o darla in locazione, art. 1024) e fa propri solo i frutti naturali, ma non anche quelli civili.

Il diritto reale di abitazione è ancora più circoscritto del diritto di uso: ha per oggetto una casa e consiste nel diritto di abitarla limitatamente ai bisogni del titolare del diritto e della sua famiglia.

La legge vieta di cedere il diritto in parola ad altri o di dare la casa gravata in locazione. Il diritto di abitazione sulla casa adibita a residenza coniugale, spetta anche, in caso di morte di uno dei coniugi, al coniuge superstite, ed essendo considerato un legato “ex lege”, si acquisisce immediatamente al momento dell’apertura della successione ereditaria.

Superficie

Il diritto di superficie è un diritto reale di godimento disciplinato dall’articolo 952 e seguenti del c.c., che consente al titolare del diritto la possibilità di edificare e mantenere una costruzione al di sopra (o al di sotto) di un fondo di proprietà altrui. La costituzione di questo diritto sospende l’accessione.

È pacifico come si possa alienare la proprietà della costruzione già esistente separatamente dalla proprietà del fondo, vendendo il solo diritto di superficie.
Se non diversamente specificato dal contratto, il diritto si intende concesso a tempo indeterminato.

In caso di cessione a tempo determinato, una volta scaduto il termine, il diritto di superficie si estingue e riprende vigore il principio di “accessione”, ovvero il proprietario del fondo diventa tale anche della costruzione.
Di contro, il proprietario ha la possibilità i riscattare (rifondendo il titolare del diritto di superficie delle spese e del valore delle costruzioni) i c.d. “diritti di superficie” ed ottenere così il pieno godimento della proprietà del bene stesso, ma solo solo se il diritto di superficie viene pattuito come temporaneo.

Diversamente, il diritto di superficie è prevalente rispetto ai diritti di proprietà di quanto costruitovi sopra.
Il proprietario del terreno ha il diritto di chiedere la corresponsione di un canone al titolare del diritto di superficie, così come di disporre una diversa destinazione d’uso del terreno, che potrebbe comportare la demolizione di quanto costruito al di sopra.

Il diritto di mantenere una costruzione (non quello di edificare) è suscettibile di usucapione: una volta costruita la casa, opera il principio di accessione, ma l’usucapione opera in forza del possesso ventennale della costruzione accompagnato da atti di riconoscimento dell’altruità del fondo (altrimenti si avrebbe l’usucapione della proprietà del fondo).

Nei condomini accade che i condomini siano comproprietari dell’area su cui insiste l’edificio ed abbiano, individualmente, diritto di superficie sulla stessa in relazione alle loro porzioni di proprietà unitaria.
È anche possibile che il diritto di superficie riguardi una costruzione derivante da sopraelevazione di un preesistente edificio.
Se la costruzione perisce, il superficiario avrà diritto alla ricostruzione, ma dal momento del perimento della costruzione comincerà a decorrere il termine ventennale di prescrizione.

Servitù prediale

Il diritto di servitù prediale rientra nella categoria dei diritti reali di godimento su cosa altrui.
Il codice civile li definisce come “un peso imposto sopra un fondo per l’utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario” (art. 1027 c.c.).

La servitù è pertanto una limitazione della facoltà - del proprietario - di godimento di un immobile, detto fondo servente, alla quale corrisponde un diritto (di servitù) del proprietario del fondo dominante.
Non necessariamente fondo servente e fondo dominante devono essere contigui, anche se devono essere relativamente vicini affinché la servitù abbia un senso.
L’utilità del fondo dominante, sia essa presente o futura, è a fondamento della servitù. Le servitù vengono variamente classificate:

  • Servitù coattive o volontarie: le prime vengono imposte al proprietario di un fondo anche contro la sua volontà, mentre le seconde si originano liberamente su base contrattuale
  • Servitù affermative o negative: le prime permettono al proprietario del fondo dominante di utilizzare direttamente il fondo servente (servitù di passaggio, di attingere acqua ...): l’obbligo gravante sul proprietario del fondo servente consiste semplicemente in un lasciar fare; le seconde consistono in un obbligo di non fare del proprietario del fondo servente (servitù di non edificare o di sopraelevare ...)
  • Servitù permanenti o temporanee: le prime durano più di nove anni, le seconde ne durano meno
  • Servitù continue o discontinue: per l’esercizio delle prime non è necessario il fatto dell’uomo (servitù di non edificare), per le seconde è invece necessario (servitù di attingere acqua) il comportamento attivo del titolare della servitù
  • Servitù apparenti o non apparenti, a seconda che esistano o meno opere visibili e permanenti destinate al servizio del fondo dominante. La distinzione è importante, perché solo le servitù apparenti possono essere acquistate anche a mezzo dell’usucapione o della destinazione del padre di famiglia
  • Servitù tipiche o atipiche, a seconda se il loro contenuto è previsto e regolato dall’ordinamento (come la servitù di passaggio), oppure è determinato in concreto dall’autonomia dei privati nel rispetto dello schema previsto dalla legge.

La servitù comprende le facoltà accessorie indispensabili per il suo esercizio (art. 1064). Nel dubbio, deve ritenersi costituita in modo da soddisfare il bisogno del fondo dominante con il minor aggravio possibile del fondo servente (art. 1065).
Il proprietario del fondo servente non può trasferire altrove la servitù, salvo il caso di sopraggiunta maggiore onerosità della servitù nel luogo originario (art. 1068).

Le servitù si possono acquistare a titolo derivativo e a titolo originario.
Non si possono, tuttavia, usucapire le servitù non apparenti (in quanto non permettono di rendere certo e incontrovertibile il possesso della servitù). Il modo di acquisto a titolo originario, proprio solo delle servitù apparenti, è la c.d. “destinazione del padre di famiglia” (art. 1062): è il rapporto di servizio stabilito fra due fondi appartenenti ad un medesimo proprietario. Se i due fondi cessano di appartenere al medesimo proprietario, il preesistente rapporto di servizio si trasforma automaticamente in una servitù di un fondo a favore dell’altro.

Se il concedente aliena il fondo gravato da servitù, e questa non è trascritta (né menzionata nell’atto di trasferimento), il terzo acquirente non sarà tenuto a rispettare la servitù. L’onere di provvedere alla trascrizione incombe sul titolare della servitù (quest’ultimo al momento della costituzione assume l’obbligo di rispettare il vincolo di asservimento concesso e di impegnare i suoi aventi causa a rispettarlo): se non vi provvede, dovrà risarcire al suo concessionario il danno derivantegli dalla perdita della servitù.
La servitù si estingue: per confusione (il proprietario di un fondo dominante diventa tale anche del fondo servente o viceversa) o per prescrizione ventennale.

Le servitù coattive

Un diritto alla costituzione coattiva delle servitù è dalla legge previsto in una serie di casi:

  • Acquedotto coattivo: è la servitù di far passare acque attraverso il fondo, o i fondi, altrui (escluse case e giardini) per soddisfare il bisogno di acqua del proprio fondo (analoga è la servitù di scarico coattivo)
  • Passaggio coattivo: è la servitù di passaggio sul fondo, o sui fondi, altrui (escluse case e giardini) che spetta al proprietario del c.d. “fondo intercluso”, ossia del fondo che non ha un accesso diretto alla strada pubblica o che potrebbe realizzarlo solo con eccessivo dispendio o disagio (quando il fondo sia destinato ad usi agricoli o industriali, il proprietario di questo ha diritto al passaggio coattivo anche se ha un proprio accesso sulla strada pubblica, ma si tratta di un accesso insufficiente ai bisogni agricoli o industriali del suo fondo)
  • Elettrodotto coattivo: è la servitù che spetta all’ente o alla società che gestisce il servizio di erogazione al pubblico di energia elettrica, acqua potabile, metano ecc.

Le servitù coattive sono di regola costituite con sentenza dell’autorità giudiziaria, su domanda dell’interessato; la sentenza determina anche l’indennità dovuta al proprietario del fondo servente. Finché il primo non paga l’indennità, il secondo può opporsi all’esercizio della servitù.

Enfiteusi

All’enfiteuta spetta il godimento di un bene che però non gli appartiene a fronte del pagamento di un canone, la proprietà resta sempre in capo al concedente, fino a quando il livellario-enfiteuta non chiede l’affrancazione del canone e diventa in questo caso, proprietario del bene.

L’enfiteusi è un diritto perpetuo o, se è previsto un termine, ha durata non inferiore a venti anni. Non è però suscettibile di subenfiteusi. Ha per oggetto tradizionalmente fondi rustici, ma dalla legislazione speciale è stata estesa anche ai fondi urbani.

L’enfiteusi si estende anche ai fabbricati edificati su terreni gravati da canone enfiteutico, ossia tutto ciò che è costruito su terreno gravato da canone enfiteutico diviene gravato dal canone anch’esso per accessione.
Sul fondo l’enfiteuta ha la stessa facoltà di godimento che spetta ad un proprietario (art. 959 c. C.), ma con due obblighi specifici:

  • Di migliorare il fondo
  • Di corrispondere al nudo proprietario (“concedente”) un canone periodico (una somma di danaro ovvero una quantità fissa di prodotti naturali), vincolato a criteri previsti da leggi speciali in materia.

L’affrancazione è l’acquisto della proprietà da parte dell’enfiteuta mediante il pagamento di una somma pari a quindici (15) volte il canone annuo. Il diritto di affrancazione è un diritto potestativo dell’enfiteuta: il concedente-proprietario non può rifiutarsi di prestare il proprio consenso.
È infatti vero anche l’inverso, ossia che il concedente non può obbligare il livellario ad affrancare se quest’ultimo intende pagare il canone annuo.

Il diritto di enfiteusi è suscettibile di comunione (“coenfiteusi”), ma non può costituirsi su una quota del fondo indiviso, giacché l’obbligo di migliorare il fondo presuppone la materiale disponibilità di questo da parte dell’enfiteuta.
Il concedente può domandare al giudice la devoluzione del fondo, ossia l’estinzione del diritto di enfiteusi:

  • Se l’enfiteuta non migliora il fondo
  • Se non paga due annualità di canone.

Fra domanda di devoluzione ed affrancazione prevale la seconda. Una causa di estinzione dell’enfiteusi è il perimento totale del fondo (art. 963).

Diritti reali di garanzia

I diritti reali di garanzia sono invece pegno, ipoteca e privilegio speciale, e servono a fornire una garanzia per un credito: il creditore titolare del diritto di garanzia si potrà così soddisfare in via preferenziale sul bene oggetto del diritto.
Il privilegio speciale, invece, grava su beni determinati ed ha carattere di realità, ovvero si defezionano unicamente con la consegna della cosa oggetto della garanzia.

Il pegno si costituisce per contratto e può avere ad oggetto beni mobili o crediti. Diverso dalla costituzione è il profilo della prelazione, e cioè della possibilità - per il creditore che abbia ricevuto la cosa in pegno - di farsi pagare con preferenza rispetto agli altri creditori del debitore.
L’ipoteca è un diritto accordato ad un creditore (per esempio una banca) su un bene immobile o bene mobile registrato, senza che il debitore-proprietario del bene, che costituisce la garanzia, ne perda il possesso.