Professionisti nella mediazione e nella conciliazione
condominio
CARATTERISTICHE PRINCIPALI: LA MEDIAZIONE E' OBBLIGATORIA E TI DEVI FAR ASSISTERE DA UN AVVOCATO O DA UN PROCURATORE
Il condominio è una particolare forma di comunione. Si verifica quando in un edificio con più unità immobiliari, due o più persone sono ciascuna proprietaria di una parte di esse in via esclusiva: queste persone sono comproprietarie delle parti comuni.
Tale comunione è forzosa, ossia un proprietario non può rinunciare al diritto su tali parti comuni per sottrarsi al pagamento delle spese (art. 1118, comma 2, c.c.).
Le parti comuni dell’edificio
A mente dell’art. 1117 c.c., vengono definite parti comuni dell’edificio, a meno che il contrario non risulta dal titolo (atto notarile, sentenza, atto di successione): le scale, l’atrio, le facciate, il suolo su cui sorge l’edificio, i muri maestri, il tetto, i lastrici solari, ecc.
La “quantità” di proprietà di ciascun condomino, rapportato al valore che ogni singolo proprietario ha nell’intero complesso immobiliare, è espresso in millesimi (di solito riportati nelle c.d. tabelle millesimali).
Queste tabelle sono di grande importanza, poiché si utilizzano per effettuare la ripartizione delle spese condominiali di spettanza di ogni singolo condomino in funzione della sua porzione di proprietà delle parti comuni.
La ripartizione delle spese condominiali tra proprietario e inquilino e tra gli altri condòmini
Le spese condominiali si possono divedere in ordinarie (pulizia delle scale, ascensore, giardino, portineria, illuminazione delle parti comuni, vuotatura fosse biologiche e pulizie degrassatori, riscaldamento centralizzato) e straordinarie (rifacimento del tetto e dei solai, tinteggiatura della facciata del palazzo).
In particolare, se il contratto di locazione non prevede patti speciali per la divisione delle spese condominiali, sono a carico del conduttore gli oneri per la manutenzione ordinaria, mentre rimangono a carico del proprietario le spese per la manutenzione straordinaria.
L’amministratore di condominio, il regolamento e l’assemblea condominiale
Se vi sono più di quattro condomini, è obbligatorio munirsi del c.d. amministratore di condominio, che provvede una volta all’anno a convocare l’assemblea di condominio che disegna l’indirizzo di amministrazione dei beni comuni.
Il professionista ha il compito di eseguire e far eseguire la volontà assembleare che si manifesta attraverso le deliberazioni dell’assemblea.
Riscuote le spese condominiali ed eroga i compensi occorrenti per la gestione e la manutenzione, appronta il rendiconto annuale (Bilancio condominiale) e rappresenta il condominio nei procedimenti giudiziari.
L’amministratore di condominio dura in carica un anno, ma può essere revocato in ogni momento, salvi i danni. Nomina, revoca e determinazione della retribuzione dell’amministratore spettano all’assemblea con la maggioranza dei presenti (anche per delega) all’assemblea che rappresentino “un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio” (art. 1136 2° comma).
Ogni condominio si deve dotare di un c.d. “Regolamento Condominiale” che regola lo svolgersi le attività dei condòmini all’interno degli spazi comuni e del loro utilizzo.
L’assemblea condominiale può deliberare (all’unanimità) modifiche al Regolamento di condominio per introdurre sanzioni a carico di chi viola il Regolamento. L’Amministratore può, in autonomia, adoperarsi per far rispettare detto regolamento.
L’Amministratore ha facoltà di irrorare sanzioni pecuniarie ai condòmini che non rispettano il Regolamento, senza previa delibera dell’assemblea (art. 1131), quando il Regolamento lo preveda espressamente (art. 70), ed è obbligato a irrorare tali sanzioni, secondo un’interpretazione per la quale è tenuto (art. 1130) a “curare l’osservanza del regolamento del condominio al fine di tutelare l’interesse generale al decoro, alla tranquillità ed all’abitabilità dell’edificio” (Cassazione, sentenza n. 14735 del 26 giugno 2006), e soprattutto a “riscuotere i contributi [...] per la manutenzione ordinaria delle parti comuni e per l’esercizio dei servizi comuni” (art. 1131, comma 3).
È obbligatorio adottare il regolamento condominiale se vi sono più di 10 condomini: il regolamento può essere contrattuale o assembleare.
Il regolamento condominiale contrattuale si differenzia dal regolamento assembleare in quanto può contenere delle limitazioni al diritto di proprietà di alcuni condomini, costituzioni di servitù, assegnazione o destinazioni d’uso di parti comuni ad un numero ristretto di condomini o per finalità ben definite (ad es. destinazione dell’abitazione per il portiere); le norme di tale documento possono infatti essere modificate solo con il consenso unanime di tutti i partecipanti al Condominio; quando si acquista una proprietà nel condominio retto da tale tipo di regolamento, lo stesso viene automaticamente accettato dal neoacquirente, poiché generalmente trascritto dal costruttore presso la Conservatoria.
Il regolamento assembleare, di contro poiché approvato dall’assemblea con una maggioranza qualificata, può contenere solo norme che regolano la vita dei condomini: in sostanza, non può determinare alcuna limitazione all’esercizio del diritto di proprietà da parte dei condomini (ad esempio il regolamento contrattuale può vietare la destinazione d’uso degli appartamenti per attività commerciali; il regolamento approvato a maggioranza no).
