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CARATTERISTICHE PRINCIPALI: LA MEDIAZIONE E' OBBLIGATORIA E TI DEVI FAR ASSISTERE DA UN AVVOCATO O DA UN PROCURATORE

Servizi di mediazione - Affitto di aziendaL’affitto di azienda è un contratto con il quale un soggetto (locatore o concedente) consente a un terzo (affittuario) il diritto di utilizzare la propria azienda dietro il corrispettivo di un canone: può riguardare tutta l’attività o un solo ramo, e anche più aziende dello stesso imprenditore.
L’istituto è previsto all’art. 2562 c.c. che rinvia al precedente art. 2561, che disciplina l’usufrutto dell’azienda. Pertanto sia all’affittuario che all’usufruttuario si applica la medesima disciplina.

Il codice sancisce una serie di poteri-doveri in capo all’affittuario in maniera che questi abbia la libertà necessaria per gestire l’impresa, ma nello stesso tempo tuteli l’interesse del locatore, affinché l’azienda stessa non venga menomata e possa tornare a disposizione alla scadenza del contratto. Pertanto l’affittuario:

  • Deve operare sotto la ditta che contraddistingue l’azienda;
  • Deve gestire l’azienda senza modificarne la destinazione e in modo da conservare l’efficienza dell’organizzazione e degli impianti, oltre alle normali dotazioni.

La violazione degli obblighi, o la cessazione arbitraria della gestione, determinano la risoluzione del contratto (art. 2561, comma 3, e art. 1015, comma 1, cod. civ.).
Il potere-dovere di gestione, permette all’affittuario di godere e disporre dei beni aziendali nei limiti delle esigenze della stessa gestione: l’affittuario può così aggiungere nuovi beni nel patrimoni o dell’azienda, che diventano di proprietà del locatore, ma può disporne per il periodo del contratto. Il contratto può, però, anche riconoscere al locatore la possibilità di non rilevare detti beni al termine del periodo di affitto.

Caratteristiche generali

Forma scritta

Ai sensi dell’art. 2556 cod. civ. i contratti di affitto di azienda devono essere redatti in forma iscritto, salva l’osservanza delle forme stabilite dalla legge per il trasferimento dei singoli beni (per esempio per il trasferimento dei beni mobili iscritti nei pubblici registri) o per la particolare natura del contratto. Il codice prescrive altresì che tali contratti, che devono avere la forma di atto pubblico o per scrittura privata autenticata, devono essere depositati per l’iscrizione nel registro delle imprese, nel termine di 30 giorni, a cura del notaio rogante o autenticante.

Divieto di concorrenza

Ai sensi dell’art. 2557 cod. civ. il locatore deve astenersi, per tutta la durata del contratto, dall’iniziare una nuova impresa che abbia per oggetto, ubicazione o per altre condizioni, comunque idonea a sviare la clientela dell’azienda affittata.
È comunque valido il patto che sancisca il rispetto del divieto di concorrenza per un periodo più ampio, purché tale accordo non impedisca ogni attività professionale del locatore.

Successione nei contratti

L’art. 2558 cod. civ. prevede che, per la durata dell’affitto, salva diversa pattuizione, l’affittuario subentri nei contratti stipulati per l’esercizio dell’azienda che non abbiano carattere personale.
Il terzo può tuttavia recedere dal contratto entro tre mesi dalla notizia del trasferimento, sussistendo giusta causa, salvo in questo caso la responsabilità del locatario.

Capita sovente che l’azienda sia esercitata in immobili concessi in locazione all’imprenditore.
In tal caso è applicabile l’art. 36 della legge 392/1978 secondo il quale il conduttore-imprenditore può cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore (proprietario dell’immobile), purché venga insieme locata l’azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. L’articolo prosegue: “Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione”.

Divieto di subaffitto

Di norma è applicabile l’art. 1624 cod. civ. che prevede che l’affittuario non possa subaffittare la cosa senza il consenso del locatore. Tuttavia è bene che il divieto sia espresso nel contratto.

Elementi dell’azienda affittata e suoi crediti

Il contratto può prevedere la cessione dell’intero patrimonio aziendale o la cessione parziale dello stesso, con l’esclusione di alcuni elementi. In genere non si trasferiscono quei beni che non interessano all’affittuario o quelli di cui il locatore non si vuole privare. Di solito non viene ceduto il denaro presente in cassa o il saldo dei conti correnti bancari.

Il canone d’affitto viene determinato dallo stato patrimoniale, calcolato in base alle attività e passività.
L’art. 2559 cod. civ. prevede che la cessione dei crediti dell’azienda affittata non richiede l’accettazione del debitore: tale cessione ha effetto anche nei confronti dei terzi.
È opportuna la notifica del trasferimento dei citati cespiti al debitore, per evitare che esso paghi al locatore; la notifica non è però obbligatoria.
L’effetto di tali passaggi nei confronti dei terzi si ha dal momento dell’iscrizione del contratto nel registro delle imprese.

Inventario

L’ultimo comma dell’art. 2561 cod. civ. dispone che: “La differenza tra le consistenze di inventario all’inizio e al termine ... (del contratto) è regolata in danaro, sulla base dei valori correnti al termine (del contratto)”.

Diventa pertanto necessario allegare al contratto l’inventario iniziale dal quale risulti la totalità dei beni concessi in affitto.
Pertanto, alla scadenza del contratto, dovrà essere redatto l’inventario finale. Ovviamente, la differenza tra inizio e fine del rapporto contrattuale può essere a favore dell’una o dell’altra parte.

Il contratto deve prevedere ammontare e scadenze delle relativi pagamenti: in caso della mancanza di tale previsione, l’intera differenza dovrà essere regolata in danaro alla scadenza dello stesso.

Rapporti di lavoro subordinato

Dal 1° luglio 2001 è entrato in vigore il nuovo art. 2112 cod. civ. che riportiamo: “In caso di trasferimento d’azienda, il rapporto di lavoro continua con il cessionario ed il lavoratore conserva tutti i diritti che ne derivano.
Il cedente ed il cessionario sono obbligati, in solido, per tutti i crediti che il lavoratore aveva al tempo del trasferimento. Con le procedure di cui agli articoli 410 e 411 del codice di procedura civile il lavoratore può consentire la liberazione del cedente dalle obbligazioni derivanti dal rapporto di lavoro
”.

Il cessionario è tenuto ad applicare i trattamenti economici e normativi previsti dai contratti collettivi nazionali, territoriali ed aziendali vigenti alla data del trasferimento, fino alla loro scadenza, salvo che siano sostituiti da altri contratti collettivi applicabili all’impresa del cessionario. L’effetto di sostituzione si produce esclusivamente fra contratti collettivi del medesimo livello.
Ferma restando la facoltà di esercitare il recesso ai sensi della normativa in materia di licenziamenti, il trasferimento d’azienda non costituisce di per sé motivo di licenziamento. Il lavoratore, le cui condizioni di lavoro subiscono una sostanziale modifica nei tre mesi successivi al trasferimento d’azienda, può rassegnare le proprie dimissioni con gli effetti di cui all’articolo 2119, primo comma
”.

Ai fini e per gli effetti di cui al presente articolo si intende per trasferimento d’azienda qualsiasi operazione che, in seguito a cessione contrattuale o fusione, comporti il mutamento nella titolarità di un’attività economica organizzata, con o senza scopo di lucro, preesistente al trasferimento e che conserva nel trasferimento la propria identità a prescindere dalla tipologia negoziale o dal provvedimento sulla base del quale il trasferimento è attuato ivi compresi l’usufrutto o l’affitto di azienda.

Le disposizioni del presente articolo si applicano altresì al trasferimento di parte dell’azienda, intesa come articolazione funzionalmente autonoma di un’attività economica organizzata, identificata come tale dal cedente e dal cessionario al momento del suo trasferimento.
Nel caso in cui l’alienante stipuli con l’acquirente un contratto di appalto la cui esecuzione avviene utilizzando il ramo d’azienda oggetto di cessione, tra appaltante e appaltatore opera un regime di solidarietà di cui all’articolo 1676
”.

Diritti dei lavoratori in caso di trasferimento d’azienda

In caso di trasferimento d’azienda è chiaro come il rapporto di lavoro continua con il cessionario e il lavoratore conserva tutti i diritti acquisiti.
Il cedente e il cessionario sono obbligati, in solido tra loro, per tutti i crediti che il lavoratore aveva al momento del trasferimento. Con le procedure di cui agli artt. 410 e 411 cod. proc. civ. il lavoratore può acconsentire alla liberazione del cedente dalle obbligazioni derivanti dal rapporto di lavoro precedente.

Il cessionario è pertanto tenuto ad applicare tutti i trattamenti economici e normativi previsti dai contratti collettivi nazionali, territoriali e/o aziendali vigenti alla data del trasferimento, fino alla loro scadenza, salvo che siano sostituiti da altri contratti collettivi applicabili all’impresa del cessionario. Resta inteso che l’effetto di sostituzione si produce esclusivamente fra contratti collettivi del medesimo livello.

Fermo restando la facoltà di esercitare il recesso ai sensi della normativa in materia di licenziamenti, il trasferimento d’azienda non costituisce motivo di licenziamento autonomo. Il lavoratore, le cui condizioni di lavoro subiscono una sostanziale modifica nei tre mesi successivi al trasferimento d’azienda, può rassegnare le proprie dimissioni ex art. 2119, comma 1 cod. civ.

Ai fini e per gli effetti di cui al presente articolo si intende per trasferimento d’azienda qualsiasi operazione che comporti il cambiamento nella titolarità di un’attività economica organizzata, con o senza scopo di lucro, al fine della produzione o dello scambio di beni o di servizi, preesistente al trasferimento e che conserva nel trasferimento la propria identità, a prescindere dalla tipologia negoziale o dal provvedimento sulla base dei quali il trasferimento è attuato, ivi compresi l’usufrutto o l’affitto di azienda.
Le disposizioni del presente articolo si applicano, altresì, al trasferimento di parte d’azienda, intesa come articolazione funzionalmente autonoma di un’attività economica organizzata, preesistente come tale al trasferimento e che conservi nel trasferimento la propria identità economica.