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amministrazione condominiale

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Gestione Patrimoni Immobiliari CLICCA PER RICHIEDERE UN PREVENTIVO

La gestione dei patrimoni immobiliari consiste nell’amministrazione fiduciaria per conto terzi di edifici di un unico proprietario. In particolare tale attività si prefigge di affrontare e risolvere tutte le problematiche inerenti la gestione, sia essa ordinaria o straordinaria, di un fabbricato non ancora costituito in condominio. Tale attività viene integrata e completata dalla gestione degli affitti e dei contratti di locazione ad essa associata.

  • Studio, predisposizione, organizzazione e gestione dei servizi comuni;
  • Contabilità ordinaria e straordinaria dell’edificio;
  • Ripartizione delle spese di gestione;
  • Studio, organizzazione ed esecuzione opere di manutenzione ordinaria e straordinaria.

La gestione degli affitti si propone di sollevare il proprietario, che spesso non desidera trattare direttamente con tutti gli inquilini cha abitano gli immobili di sua proprietà, di tutte le incombenze previste per la corretta gestione dei contratti di locazione, senza doversi occupare di tutti i consueti adempimenti cha tale attività richiede.

  • Consulenza ed assistenza alla stipula dei contratti di locazione di ogni tipologia (Residenziale, Contratti convenzionati o a mercato libero, Turistici, Commerciali, Etc.);
  • Registrazione dei contratti di locazione e gestione delle imposte di registro, siano esse annuali, quadriennali o a cedolare secca;
  • Chiusura dei contratti terminati c/o Ufficio delle Entrate di pertinenza;
  • Gestione scadenze delle disdette e delle rinnovazioni;
  • Invio mensile/trimestrale/annuale dei cedolini di affitto agli inquilini;
  • Incasso canoni locazione;
  • Aggiornamento del canone in base agli indici Istat, quando il contratto lo prevede;
  • Calcolo degli interessi dovuti per il deposito cauzionale;
  • Gestione dei rapporti con gli inquilini e delle eventuali problematiche;
  • Studio e organizzazione di eventuali opere di manutenzione all’interno degli appartamenti;
  • Voltura delle utenze in caso di subentro.

Amministrazione Condominiale CLICCA PER RICHIEDERE UN PREVENTIVO

L’amministrazione condominiale è da suddividersi in:

  • Ordinaria;
  • Straordinaria;

Le prestazioni ordinarie, solitamente incluse nel compenso annuale, sono:

  • Rappresentanza Legale del condominio;
  • Esecuzioni delle delibere assembleari in materia ordinaria;
  • Predisposizione e invio del rendiconto e del preventivo ordinario con i relativi riparti;
  • Convocazione e tenuta dell’assemblea ordinaria in orari d’ufficio;
  • Disciplina dell’uso delle cose comuni e della prestazione dei servizi;
  • Cura dei rapporti della pubblica amministrazione inerenti la gestione ordinaria;
  • Cura dei rapporti con i fornitori e dipendenti del condominio;
  • Conservazione dell’archivio dei documenti per i tempi previsti dalla legge;
  • Consultazione di tecnici e legali, richiesta di preventivi ordinari, ricerca di fornitori, tenuta dei rapporti con le proprietà attigue sempre inerenti la normale gestione ordinaria;
  • Compimento di quanto previsto dalla legge e dalle vigenti normative in materia ordinaria;
  • utilizzo gratuito della sala assembleare c/o l’ufficio dell’amministratore (con capienza di circa 10 persone su Olgiate Comasco e 20 persone su Varese);
  • utilizzo spazio presso le nostre sedi a titolo di “archivio” (gratuito per i primi 5 anni di gestione).

Le prestazioni straordinarie, escluse dal compenso annuale e fatturate separatamente (in funzione del preventivo prestazioni straordinarie che verrà sottoposto con il preventivo della gestione ordinaria), sono:

  • Convocazioni d’assemblee straordinarie;
  • Convocazioni di riunioni straordinarie del consiglio di condominio;
  • Convocazioni del Consiglio di Amministrazione;
  • Convocazioni di riunioni di commissioni speciali o di altro genere;
  • Partecipazioni alle riunioni presso altri professionisti o comunque esterne;
  • Supplemento per Impegni, appuntamenti, assemblee, riunioni e altro da svolgersi fuori orario d’ufficio;
  • Richiesta di preventivi per interventi straordinari;
  • Stipula di contratti (di fornitura, d’appalto, ecc) relativi a lavori ordinari e straordinari non già sottoscritti al momento della nomina dell’amministratore;
  • Registrazione dei contratti relativi ai lavori straordinari, ove richiesto dalla legge o da chiunque altro (fornitore o condominio o condòmini);
  • Esplicazione delle competenze amministrative derivanti dall’esecuzione dei lavori di straordinaria manutenzione;
  • Redazione dei consuntivi e piani di riparto per i lavori straordinari e richiesta delle quote condominiali di competenza;
  • Pratiche Varie (fra cui certificazioni, quadri ex/AC, compilazione modello 770, richieste iva agevolata, Pratiche detrazioni fiscali, altre) se non già incluse e specificate nel compenso ordinario;
  • Redazioni di eventuali convenzioni per la regolamentazione dei rapporti con i vicini;
  • Redazioni di qualsivoglia ulteriore convenzione e/o contratto non in essere al momento della nomina dell’amministratore;
  • Rapporti con l’avvocato conseguenti a Decreti Ingiuntivi e/o altri procedimenti legali;
  • Passaggio di consegne fra amministratori e impostazione contabile iniziale del condominio;
  • Revisione della contabilità condominiale;
  • Reperibilità 24 ore su 24;
  • Predisposizione o modifica del regolamento, sia esso condominiale contrattuale e/o assembleare o di disciplina interna del condominio o qualsivoglia altra regolamentazione;
  • Revisione o conteggio di tabelle millesimali;
  • Lettere raccomandate di richiamo;
  • Ogni altra attività comunque non ricompresa in quella ordinaria.

A quelle sopraindicate vanno aggiunte le Pratiche personali quali ad esempio:

  • A) Suddivisione delle spese per cambio del titolare durante la gestione, ovvero i conteggi richiesti a seguito del subentro di un nuovo proprietario/conduttore etc...
  • B) Solleciti di pagamento del locatario al conduttore;
  • C) Ripartizione delle spese fra proprietario ed inquilino;
  • D) Pratiche relative alle locazioni, che rientrano in mandati specifici al professionista o alla società e che riguardano l’attività di Gestione patrimoni immobiliari o Gestione affittanze e non l’amministrazione condominiale e pertanto non inclusi nel compenso ordinario;
  • E) Pratica relativa al Decreto Ingiuntivo depositato nei confronti del condòmino moroso (il Decreto Ingiuntivo viene redatto da un avvocato il cui compenso viene anticipato dal condominio, e successivamente ripetuto nei confronti del condòmino moroso, ma anche lo studio di amministrazione deve innanzitutto provvedere alla raccolta e fascicolazione di tutta una serie di documentazione da consegnare all’avvocato medesimo: appuntamenti con l’avvocato, e relative trasferte e sessioni, discutere con il legale la situazione ad esito, se occorre, delle varie udienze, presenza ad alcune udienze ed infine gestione dell’eventuale pignoramento immobiliare, rapporti con il perito nominato dal Tribunale per la stima degli immobili pignorati, nonché con il notaio oltre all’eventuale professionista nominato custode dell’immobile medesimo, raccogliere ogni documentazione da tali soggetti richiesta. Infine, partecipazione all’appuntamento per riscuotere presso l’avvocato il pagamento effettuato o dal condòmino moroso prima della vendita all’asta o tenere monitorata la situazione in attesa del saldo che verrà predisposto dal tribunale o dal notaio);
  • F) Diritto di Chiamata.

L’amministratore è reperibile, anche se non obbligato ad esserlo, per ogni urgenza condominiale (per urgenza intendiamo problemi gravi dell’immobile come ad es. caduta di un cornicione, rottura di una tubazione, incendio, etc): se la chiamata avviene per questioni non urgenti, l’amministratore, andrà rimborsato adeguatamente col classico diritto di chiamata che ormai molte aziende (idraulici, frigoristi, elettricisti, impiantisti, etc) fanno pagare comunque.
Ricordiamo che per le più varie problematiche è sempre possibile contattarci a mezzo fax, una mail, un messaggio in segreteria.

N.B.: è nostra consuetudine, nel formulare il preventivo di amministrazione ordinaria di un condominio, includere anche il nostro tariffario prestazioni straordinarie i cui compensi straordinari sono spesso intesi come importo medio e possono variare in aumento o in diminuzione a seconda dei casi. Si fa comunque presente che ogni compenso straordinario sarà discusso in sede assembleare o se non discusso di darà per approvato il compenso medio contenuto in tale tariffario di riferimento.
Si precisa che tale tariffario non è solo nostro: verrà richiesto nel momento in cui ci sono le suindicate prestazioni straordinarie.